房貸知識：房貸類型百百種，該怎麼選擇適合自己的？

二胎房貸

是指不動產持有人已將房屋拿去抵押後，又向另一家銀行抵押借錢，對第二家銀行而言，因為風險增加，所以利率會比一般房貸高很多（2%～16%不等）。此外，二胎房貸是專門給家庭負擔較大的貸款申請者的房屋貸款，通常可以提供更高的貸款額度。二胎房貸可以用來購買更大的房屋或改善現有的房屋，也可以用來購買投資物業。

適合族群：欲購入第二套房屋者

例如，擁有第一套房子的個人，已向銀行申請第一套房屋的貸款，此時如果該個人想要改善現有房屋或是要購入第二套房屋，可以藉由申請二胎房貸達成目標，但必須注意的是，二胎房貸利率通常較高，申請二胎房貸前仍須考量自身經濟能力為妥。

指數型房貸

所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各銀行有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。利率以渣打銀行為例為1.85%（I+0.51%）。

適合族群：首購族、一般上班族。

固定型房貸

這款房貸產品，就是固定式的利率，而利率通常高於現行利率2%以上。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。

例如，一位白領階級48歲的何女士，由於利率已事先約定，因此是不受利率上漲的影響，且何女士可有效掌握每月需繳交的房貸本息，規劃財務收支。

適合類型：擔心通膨或利率上揚；適合族群：首購族、一般上班族。

理財型房貸

所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓承貸戶在資金調度運作上，更加靈活。理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高約1%。

理財型房貸與一般房貸的主要差異，在於一般房貸還款後的本金不能再動用，而理財型房貸的還款本金會轉換為循環額度，可隨時動用且按日計息，但須有償還本金才有能動用的額度，最高可貸至8成。若是經常性需要資金週轉的民眾，理財型房貸是較佳選擇。

例如，一家公司的老闆可以選擇理財型房貸，假設其貸款額度為800萬，當還款400萬的本金，仍可以再向原先貸款的銀行申請400萬額度的貸款，但此筆借了再借的400萬利息則會按日計算（年利率/365天x貸款天數）。

1、理財型房貸的房貸利率比一般優惠房貸還要高。（高出約1%～1.25%）

2、理財型房貸的額度來自你已經還款的本金，加上你額外提前還款的本金，所以如果你還款的金額少，這個額度就會小到跟沒有一樣。

3、理財型房貸動用額度的利息可能低於大多數消費型貸款和信用貸款，但是如果借款金額高、利率也不算低，累積下來也很可觀，最好不要動用太久。

4、動用的額度其實是來自房貸抵押物的價值，所以請不要拿去做沒有把握的運用，以免還不出錢反而造成抵押物被拍賣才還得起錢。

5、應該先確認自己是否有足夠的還款能力，因為會有原本的房貸，以及你所動用的新貸款，兩者都需要償還。

6、理財型房貸是一種進階的貸款行為，可以讓你在資金運用上更有彈性，槓桿使用妥當固然可以讓資產增加，但也不得不提醒你，一定要先檢視自己的風險承受度。

理債型房貸

理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品，而利率通常高於一般房貸1%～2%不等。

以一位35歲的個人為例，其名下債務有信用卡債20萬、車貸30萬、房貸350萬，如果你把自己的房產作為抵押，通過轉貸方式申請房貸，銀行可以額外提供50萬元額度。用這種方式，你可以通過降低利率，將信用卡或現金卡的高達18-20%的利率整合到一個比現在低的利率，即3.06%的實際年利率。經過整合後，你的利息支出將減少近4萬元，而第一年的貸款本息支出將減少近13萬元。

壽險型房貸

壽險型房貸是一種搭配壽險的房貸方式，它將壽險的功能與房貸的功能結合在一起，它不僅可以支持借款人購買房屋，還可以為借款人提供壽險保障。

例如，一位45歲的個人可以選擇壽險型房貸，他可以為自己購買以支付房貸和壽險的綜合金融方案。他可以在壽險型房貸中獲得壽險保障，該壽險保障可以保證借款人的家屬在他去世后仍可順利支付房貸，以免造成他們的經濟困難。

適合類型：重視生命財產者；適合族群：退休族、高風險職業。

抵利型房貸

抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，存款的部份不計貸款利息也不計存款息，存款本身依舊在房貸戶名下。選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。適合希望手上同時留有部份資金作投資的人，也正因為如此，其利率往往比一般房貸，至少高出約1%，較指數型房貸高約0.4～0.7%。

也就是假若您有900萬的抵利型房貸，而同家銀行房貸抵利活儲帳戶中有150萬的餘額。因此您的抵利型房貸本金即為750萬。該750萬始需計算房貸利息，剩餘之150萬則免繳利息。此外當房貸利率為1.6%時，您的活儲帳戶存款利率亦為1.6%，高於現今活儲不到1%的活存利率。

回復型房貸

所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度，利率通常為1.8%～4%。在有使用資金的需求時，只要憑著金融卡或支票，就可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。

例如以一位30歲的吳先生為例，經常從事投資理財活動，而其貸款房屋額度為800萬，已清償400萬，因此該400萬額度將會轉成隨時可由吳先生動用的資金，此外有動用此額度才會計息，對於吳先生來說，此種房貸類型相當方便靈活運用隨借的理財額度。

適合族群：經常從事投資理財活動者、從事生意，需有資金可靈活調度者、具備理財經驗，善於理財者。

遞減型房貸

遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率加碼計息。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。至於目前利率約在2.5%～3.5%。

假設你買了一套房子，房貸的利率是 4%，貸款金額是 $300,000，貸款期限是 30 年。在遞減型房貸的情況下，你的月攤還本金將逐漸遞減，但是利息仍將保持不變。因此，在前幾年，你將需要支付較高的月付款，但是隨著貸款期間的增加，你的月付款將逐漸降低。在第一年，你的月付款將大約是 $2,000，而在最後一年，你的月付款將大約是 $1,200。

以下表格是各個房貸類型的比較：

以上總的來說，由於房貸種類繁多，如何挑選適合自己的房貸類型，由以下各點來分析自己合適的房貸類型：

1、評估自己的財力：首先，你需要了解自己的財力，例如：收入、支出、負債等。這將有助於你了解你能夠承受的貸款額度。

2、瞭解市場上不同的房貸方案：不同的銀行、金融機構會提供不同的房貸方案，你需要瞭解它們的不同之處，並根據自己的需求選擇適合的方案。

3、評估房貸利率：當你選擇一個房貸方案時，你需要評估它的利率，並與其他銀行或金融機構的利率進行比較。

4、評估房貸年限：房貸年限也是一個重要因素，因為它會影響到你的貸款成本。你需要考慮到自己的長期財力，並選擇適合的年限。

5、考慮其他理財工具：結合儲蓄、保險等其他理財工具可以幫助你省下利息，並增加保障。你可以與一位專業的理財顧問討論這些工具的適合性。

此外，除了銀行的房貸外，政府也會不定期提供優惠的房貸方案以協助國民購屋。如果你符合青年首購條件或是中低收入或弱勢家庭，不妨多加利用政府的優惠方案，以減輕負擔。例如：「青年安心方案」，申辦房貸前可以參考政府的「優惠房貸」計畫內容。