二胎房貸水很深？3個常見的房屋二胎陷阱要注意！貸款新手詳細流程教學

什麼是二胎房貸？

房屋二胎之胎起源於日治時期的「胎權」，意思就像現在的抵押權。所以，二胎也可以叫做第二順位貸款。

換句話說，就是當你以已經用你現有的房子辦房貸，給了第一個銀行抵押權後，在拿同一間房子去給另一間銀行貸款，給他第二順位的抵押權。

第二順位的抵押權代表著當債權人還不出款項時，第二順位得先給第一順位的銀行將錢拿回來後，才能拿剩下的款項。

因此，第二順位的銀行承受著比較大的風險，所以銀行的二胎審核會比較嚴謹，而且往往會藉由提高貸款的利率以降低風險。

申請二胎房貸有什麼管道

申請二胎房貸的話基本上有兩個管道，分別是銀行、民間貸款機構，而所謂的民間貸款機構就是除了銀行以外的任何貸款公司，且民間貸款公司又分為了兩種，分別是代書以及融資公司。

這兩種管道之間又有些差別，所以適合的人也不一樣，以下的表格列出了這兩者的差別。

二胎房貸優缺點比較

一般來說常見的貸款管道都可以找到銀行或是民間機構，兩者之間也有差異，民間機構會提供銀行沒有的，銀行也會提供民間機構沒有的，因此兩個放在一起比較優缺點的話會看起來好像只有優點，因為缺點都被雙方吸收了，所以為了避免這種矛盾的情況，以下提供銀行二胎貸款跟信貸、增貸、轉增貸比較起來的優缺點。

缺點

1.     審核較嚴格

2.     無寬限期

3.     提供二胎的銀行不多

優點

1.     二胎房貸有擔保品，利率一般比信貸低。

2.     還款年限較長。

二胎房貸流程

準備資料

1.     申請人身分證正本

2.     個人印鑑章、印鑑證明

3.     所得與財力證明

4.     土地、建物所有權狀正本

5.     土地登記申請書

6.     抵押權設定契約書正、副本各1份

申請流程

1. 申請：準備好所有需要文件，向銀行或民間融資公司提出二胎房貸申請。

2. 估價：由銀行或民間資融公司等貸款機構，透過權狀或是謄本等文件中的房貸金額，就房屋現況進行初步的價值衡量、鑑定，大概估計出二胎房貸可以貸款的金額。

3. 審核：貸款機構到申請人房屋現場進行實地勘察，核定房屋二胎的實際價值，並確定二胎房貸的額度、利率、期數及每月還款金額…等。

4. 對保：二胎房貸的貸款核准後，借款人到貸款機構確認借款金額、貸款年限、利率…等，進行簽約的程序。

5. 設定：至地政機關設定二順位抵押權與二胎房貸的貸款機構。

6. 撥款：二順位抵押權設定完成後，將二胎房貸的核貸款項撥入申請人指定帳戶內。

以上的流程跑完後，銀行的總辦理時程約兩個禮拜，而民間機構的話則大約為1~3天。

誰適合申請房屋二胎？

申請房屋二胎的條件

申請二胎不管是銀行或者是民間機構，都會有必要的條件以及各自的條件，以下個別列出給讀者參考。

共同必備的條件

房屋必須要保有殘值，才能有申貸的空間。

名下有房產

貸款人必須是中華民國國民，而歲數的話一般則為20~65歲，且貸款人必須具備完全行為能力。

銀行二胎房貸條件

1.     屋主在寬待期結束後繳滿一年本金一年以上。

2.     收入穩定並且具備銀行承認的財力證明。

3.     近期不得有增貸、轉增貸紀錄，申辦人的負債比也不可高於22倍。

4.     3個月內聯徵不可超過三次，不然容易被拒絕。

5.     不可被列為警示帳戶。

融資公司二胎房貸條件

融資公司在審核上會比較寬鬆一點，以下為融資公司與銀行的差別。

1.     收入證明不一定需要提供

2.     不會太要求負債比以及近期增貸、轉增貸紀錄。

基於如此，融資公司可以很快的審核，且大部分的融資公司提供3天內撥款。

除了房屋二胎的管道

1.     信用貸款

申請人不須抵押任何的房地產，而是需憑藉個人的信用分數、還款能力、財力證明，當作會還款的保障，讓銀行願意借錢給你，而信用貸款的審核比較嚴格，且利息一般比二胎還要高。

2.     房屋增貸

貸款人已經用一間房屋辦理房屋貸款後，想要取得更多的資金，於是用同一間房屋向同一間銀行或貸款機構申請更多的資金空間。

3.     房屋轉增貸

將原本的房屋貸款交接給另一間銀行，並讓新的銀行重新評估，並提供金額更高的貸款，然而房屋轉增貸非常吃信用紀錄，所以建議信用評分要落在600分以上，通過機率會比較高。

4.     二胎房貸

持有一間房屋，並已經向一間銀行或貸款機構借款，接著再用同一間房子向其他的銀行或貸款機構申請更多的資金。

適合申請二胎的情況

1.     當二胎可申請到比其他管道更多的必須資金。

2.     房屋還有可貸款空間，但房屋增貸被拒絕。

3.     個人信用分數不佳，無法申請信用貸款。

4.     沒有穩定的收入，但名下有房地產還有貸款空間。

5.     信用評分不佳，房屋轉增貸被拒絕。

房屋二胎的額度試算

房屋二胎最高的申請金額必須看房屋的殘值以及第一次申貸的金額去決定，如果第一次已經待了很多錢的話第二次可能就貸不了多少，但如果第一次很少的話，第二次便可能可以貸更多的前，甚至有銀行可提供貸到3、4胎，因為申貸人前幾次貸的金額非常少，所以還有很多空間可以貸。而以下是房屋二胎的試算例子。

公式

房屋二胎貸款額度＝抵押權設定金額－第1次貸款金額

假如說貸款人擁有一棟500的房子，而他在第一次貸款時成功申貸到了350萬元，除此之外，他在第一次申貸時的抵押權設定金額為1.2倍，那麼它的抵押權設定金額則總共為420萬元。

如果不需要重新評估房價，房主可以將房產再次抵押給另一個貸款公司。 剩餘貸款金額即500萬元將减少420萬元，剩餘80萬元為二胎房貸的最高額度。 

然而，這邊要注意一點，實際上在成功取得第一次的房屋貸款後，基本上沒有辦法馬上再申辦二胎房貸，必須要等到寬限期結束，並且已經繳滿本金一年後，申請二胎房貸成功機率才會高。

常見的三大二胎房貸陷阱

1.     太過優惠的利率

看似非常優惠的利率常見於民間貸款機構，但是這些利率其實不是真正的優惠，他們常常是「月」利率，而不是年利率，也就是說要將這些月利率乘上12倍才能得到真正的年利率。市場上時常有業者刻意提供月利率，並拐彎抹角不讓客戶察覺出來，混淆視聽，所以貸款人千萬要注意。

2.     沒有實體店面

由於地下錢莊或不肖業者無法登記執業證，所以無法合法開立店面，因此如果遇到二胎業者說要約在咖啡廳約談的話，貸款人務必避開，因為很有可能是不法業者，諸如此類的業者很有可能是地下錢莊、高利貸，或是收了你的手續費後就逃走，因為沒有店面所以你也很難找到他們。

3.     抵押證件

許多的不肖業者會聲稱只要抵押證件後，他們就會將貸款處理好，立刻借錢，但是那些其實都是騙人的，貸款人的帳戶很有可能被拿去當作詐騙的人頭帳戶。

如果選好二胎房貸的管道的話，二胎房貸可以是一個籌到資金的好辦法，但如果沒有謹慎選擇的話，很有可能落入虎口，被高利貸纏身，或是被暴力集團追著跑，所以讀者們千萬要再做決定前貨比三家，且在諮詢時務必要把所有東西都釐清，月利率年利率分請處，並把該問的問題都問好，不要簽了名後，才後悔當初！